Wie erfolgt der Kauf einer Immobilie in Bulgarien?
Auswahl der Immobilie und der Vorvertrag
Nach dem der Käufer eine bestimmte Wohnung bzw. Immobilie ausgesucht hat, erfolgt eine Reservierung, um die Ernsthaftigkeit seiner Kaufabsicht zu zeigen. Dazu wird ein Geldbetrag bis zu 3000 Euro auf Basis der Reservierungsvereinbarung auf ein Konto hinterlegt.
In dem Dokument sind alle wichtigen Vereinbarungen zu treffen. Hierzu gehören die Bedingungen und die Zahlungsweise, die Daten über den Gegenstand der Transaktion, die Informationen über den Makler oder Bauträger.
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In diesem Zusammenhang ist ein aktueller Grundbuchauszug vorzulegen. Dieser sieht anders aus, wie in Deutschland, jedoch sind hier alle wichtigen Daten genannt, wer der Eigentümer ist, wann er das Grundstück erworben hat, die Grundstücksgröße und die Größe (Flächen) des Gebäudes, sowie eventuelle Lasten. Anschließend wird ein vorläufiger Kaufvertrag erstellt, welcher alle Parameter der Transaktion widerspiegelt. Das sind die Kosten für die Immobilie, die Zahlungsbedingungen, die Rechte und die Pflichten der Parteien, die Sanktionen im Falle der Verletzung der Pflichten. Dieser Vertrag ist durch den eigenen Anwalt (und nicht durch den Anwalt des Verkäufers) auszuarbeiten und einem vereidigten Dolmetscher für Bulgarisch und Deutsch verständlich zu übersetzen. Fahrt durch das Feriengebiet von Sweti Wlas nach Sonnenstrand (Video).
Die Vorbereitung der Dokumente für den Immobilienkauf
Nach Eingang der Anzahlung, welche schriftlich zu bestätigen ist, beginnt der Verkäufer ein Paket von Dokumenten für den Notar für den Kaufvertrag zuzuarbeiten. Liegt der Betrag für die Restzahlung über 15000 Lw (ca. 7500 Euro), so darf nach bulgarischem Recht dieser Betrag nicht bar bezahlt werden, sondern ist per Banküberweisung zu bezahlen. Bei einem Verstoß droht eine Strafe in Höhe von 25% der Kaufsumme. Besonders ist darauf zu achten, dass der im Vorvertrag und im Notarvertrag ausgehandelte Kaufbetrag übereinstimmt. Die Bulgaren halten sich nicht daran, aber für den Ausländer könnte dieser Steuerbetrug zu einem späteren Zeitpunkt zu einem Problem werden, gerade wenn man selbstständig arbeitet oder eine ordentliche Anstellung gefunden hat.
Um alle Dokumente zu bekommen und den notariellen Kaufvertrag vorzubereiten dauert es etwa 1,5 bis 2 Monate. Nach bulgarischem Recht müssen folgende Sachverhalte geklärt sein:
- Identität des Schätzwertes, die von der Gemeinde / Behörden ausgestellt werden. Dieses Dokument ist nur dann erforderlich, wenn Schulden für das Objekt nicht aufgeführt sind.
- In Bulgarien sind die Grundbücher nicht überall lückenlos geführt. Auch gibt es Rückübertragungen. Es ist daher zu überprüfen, ob der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer des Grundstücks ist.
- Erklärung des Familienstandes.
- die Anfrage über das Fehlen von Steuerschulden.
- die Anfrage über die Abwesenheit von Belastungen (z. B. Darlehen).
- aktueller Auszug von dem Grundstück vom Katasteramt.
Vom Käufer wird der Reisepass benötigen.
Es ist auch möglich, ein Immobilienkauf durch Bevollmächtigte durchführen zu lassen. In diesem Fall muss der Käufer eine vom Notar bestätigte Vollmacht für die beauftragte Person erteilen.
Es ist auch eine Erklärung über die Herkunft der finanziellen Mittel und eine Bescheinigung der Familienstand vorzulegen. Sobald alle notwendigen Unterlagen vorliegen, wird ein Datum beim Notar zur Unterzeichnung des Kaufvertrages vereinbart. Die Unterzeichnung erfordert die persönliche Anwesenheit des Käufers und des Verkäufers oder ihre Bevollmächtigten.
Der Kaufvertrag wird durch den Notar und einem vereidigten Dolmetscher verlesen. Die Parteien unterzeichnen das Dokument. Der Kaufvertrag ist vor der Unterzeichnung grundsätzlich von ihrem Anwalt, nicht von einem gemeinschaftlichen Anwalt, zu prüfen. Der Notar haftet nicht für inhaltliche Dinge.
Die Zahlung des Restbetrages der Kaufsumme für die Immobilie erfolgt in der Regel unmittelbar nach der Unterzeichnung der notariellen Urkunde vor dem Notar. Die Zahlung erfolgt per Banküberweisung. Dann bestätigt der Verkäufer, dass er den vollen Betrag erhalten hat und der Notar bringt die notwendigen Daten zum Immobilienregister.
Zusätzlich zu der Kaufsumme für die Immobilie muss der Käufer noch folgende Kosten tragen.| Kommunale Steuer auf Übertragung von Eigentumsrechten | 1,5-3,5 % der Kaufsumme, welcher in der Eigentumsurkunde genannt wird. Diese ist in der notariellen Urkunde aufzuführen. |
| Notar Dienstleistungen | Es hängt vom Wert der Immobilie ab und ist nicht mehr als 1% des Preises des Objekts. Zum Beispiel, von 10.0001 bis 50.000 Lewa, Gebühr 160,50 Lewa + 0,8 % auf den Betrag über 10.000 Lewa |
| Schreibgebühren | 0,1 % des Kaufpreises |
| Bankgebühren | Für einen Transfer aus dem Ausland nimmt die Bank eine Art Provision - in der Regel bis zu 50 Euro |
| Registrierung der Immobilie | bis zu 200 Euro |
Die jährliche Grundsteuer beträgt 0,15% des Schätzwertes der Immobilie, welcher in der Eigentumsurkunde angegeben ist.
Die Dienstleistung der Immobilienmakler in Bulgarien ist für den Käufer in der Regel frei.
Registrieren der Immobilien
Nach dem Abschluss der Transaktion und der Aushändigung der notariellen Urkunde sind die Forderungen von drei Instanzen durch den neuen Eigentümer zu erfüllen.
Innerhalb von sieben Tagen nach Erhalt der notariellen Urkunde ist die bulgarische Statistik zu informieren.
Innerhalb von zwei Monaten (diese Frist ist gesetzlich festgelegt) ist das zuständige Finanzamt zu informieren. Beim Finanzamt sind entsprechende Formulare auf Basis der notariellen Urkunde auszufüllen.
Die Geodäsie und das Katasteramt sind über den neuen Eigentümer zu informieren, damit die Dokumente aktualisiert werden. Für diesen Schritt hat das Gesetz keine Fristen festgelegt.
Die Anmeldung des neuen Eigentümers des Haus ist erforderlich, da sonst Strafen drohen. Dies hat jedoch keinen Einfluss auf das Recht auf Besitz von Eigentum. Alle diese Verfahren können auch durch einen Treuhänder ausgeführt werden.
Die Angaben stammen von eigenen Erfahrungen und verschiedenen Quellen. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben zum Hauskauf wird keine Garantie übernommen.
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