Auf Djerba im eigenen Haus wohnen
Vor circa 20 Jahren konnte man für relativ wenig Geld ein Haus am Meer kaufen. In der Zwischenzeit sind die Preise stark angestiegen. Ausländer dürfen auf Djerba in der Zone Ü nur in Houmet Essouk und Midoun und in der Touristensiedlung ein Grundstück kaufen. Die Touristensiedlungen sind die Flächen in der Nähe der Hotelketten entlang der Küste. Die anderen Grundstücke der Zone A in den Dörfern und im Landesinneren der Insel dürfen nur die Einheimischen kaufen.
Die Grundstücke werden nur an die Person verkauft. Nach unseren Informationen können diese nicht vererbt werden. Nach dem Tod gehen die Grundstücke wieder an die Gemeinde zurück. Diese Reglungen schützen die einheimische Bevölkerung vor dem Ausverkauf.
Auch heute sind die Immobilienpreise gegenüber vergleichbaren Lagen in Deutschland niedriger. Für den einfachen Neubau (ohne Pool) sollte man etwa 50.000 bis 90.000 Euro rechnen.
Höherwertige Immobilien können 200.000 Euro und mehr kosten. Die Baupreise liegen zwischen 500 bis 1000 TD (circa 225 bis 450 Euro) pro m2. Bevorzugt erfolgt die Bauausführung mit Ziegelsteinen, da diese preisgünstiger als eine Bauweise aus Natursteinen ist. Natursteinhäuser sind im Sommer kühler und auch im Winter wärmer.
Die Preise der Grundstücke der Zone A liegen abseits bzw. am Rand der Besiedlung bei 40 TD (18 Euro) pro m2. Südlich in der Nähe Ajim und dem Dorf Marzran sollen die Bodenpreise bei 10 TD pro m2 liegen.
Ansonsten liegen die Bodenpreise auf der nördlichen Inselhälfte zwischen 60 bis 150 TD (27 bis 68 Euro) pro m2. Die Bodenpreise in der Zone Ü liegen zwischen 200 TD bis 500 TD (90 bis 225 Euro) pro m2. Die höheren Bodenpreise werden in der Nähe des Strandes (entlang der Hotelketten) verlangt. Die Zone Ü befindet sich nur in den Städten, wie Houmet Essouk und Midoun oder in den Touristengebieten entlang der Hotelketten.
Nelia im Gespräch mit einem tunesischen Bauherrn.
In der Zone A darf ab einer Größe von 2500 m2 gebaut werden. Hier dürfen nur Tunesier oder Tunesier und Ausländer bauen. In der Regel werden diese Grundstücke gekauft und in Grundstücke mit etwa 500 m2 geteilt. Wenn wir es richtig verstanden haben, steht der tunesische Partner im Grundbuch und zwischen dem Tunesier und dem Ausländer wird ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen. Diese Konstruktion funktioniert und wird auch praktiziert. Jeder muss jedoch selbst einschätzen, ob er es so möchte.
In der Zone Ü kann auf Grundstücke über 400 m2 sowohl vom Tunesier oder vom Ausländer gebaut werden.
Beim Kauf fallen 3 % Kosten für den Rechtsanwalt an. Es wird empfohlen, den Kauf über einen Anwalt abzuwickeln. Ein Notar dagegen macht nur den Kaufvertrag und die Weiterleitung der Dokumente an das Grundbuchamt. Sind noch rechtliche Sachverhalte zu klären, dann müsste noch zusätzlich ein Anwalt beauftrag werden. Es fallen weiterhin 6 % Steuern an. Die Eintragungen in das (Grundbuch) und die Kaufdokumente werden in französischer Sprache verfasst. Die Bearbeitung der Eintragung der Dokumente dauert etwas ein halbes Jahr. Jedoch kann mit dem Abschluss des Kaufes das Grundstück vom neuen Eigentümer bewirtschaftet werden.
In einem Gespräch mit einem älteren Tunesier zu den Bodenpreisen äußerte er sich, dass beim Verkauf des Grundstücks eine Reihe von Leuten gut daran verdienen, besonders bei Ausländern. Nach seiner Vorstellung sind die Preise doppelt so hoch. Ob es so ist, können wir nicht prüfen. Aber diese Aussage ist schon recht wichtig. Es ist vergleichbar wie in Deutschland, ob man ein Grundstück direkt vom Verkäufer oder über einen Makler kauft. Nur in Deutschland verdient der Makler nur über die Maklercourtage.
Der Erwerb einer Immobilie hat sowohl Vor- aber auch Nachteile. Sie kann für sich selbst genutzt, als Ferienwohnung vermietet werden, oder dient als Wertanlage. In den letzen Jahren sind die Immobilienpreise stark angestiegen. Ebenso kann man bei Immobilienbesitz ohne Probleme auf der Insel wohnen, ohne ständig aus- und einzureisen. Allerdings muss die Immobilie auch während der Abwesenheit beaufsichtigt und gepflegt werden. Was gegenwärtig nicht allzu teuer ist. Neben Franzosen, Libyer haben auch viele Deutsche eine Immobilie gekauft, welche selbst genutzt werden oder als Ferienwohnung dienen.
Auch wenn es auf der Insel Djerba ruhig ist, kann sich die politische Lage ändern. Besonders, da sich die Lage im benachbarten Libyen nicht beruhigt. Der Besitz einer Immobilie führt bei politischen Spannungen und wirtschaftlichen Krisensituationen, wie z. B. 2016 der große Touristenrückgang aus Westeuropa, zum Vermögensverlust.
Nachfolgend einige Beispiele ausgewählter Immobilien
Im März 2014 wurde uns dieses Grundstück (Zone A) von einer jungen tunesischen Familie gezeigt. Es waren die einfachen Streifenfundamente mit den Betonsäulen vorhanden. Im November 2014 war das Haus soweit fertig und eingerichtet. Es ist 8 x 9 m groß, hat zwei 3 Räume, eine Küche und ein Bad. Die Treppe für die Terrasse auf dem Dach sowie die Garage müssen noch erstellt werden. Die Baukosten lagen bei circa 15.000 Euro. Die Wände bestehen aus 20 cm Langlochziegel. Der Fußboden besteht aus Bodenfliesen. Die junge Familie ist sehr glücklich über ihr eigenes Heim. Natürlich fallen noch weiter Kosten für die Fertigstellung des Grundstücks an.
Herr Nuri, Telefon 00216 97200703, spricht gut Deutsch und hatte uns nachfolgende Grundstücke gezeigt und die Reglung beim Kauf der Immobilien erläutert. Wir haben ihn über einen guten Bekannten kennengelernt.
Das 2100 m2 große Grundstück der Zone Ü ist erschlossen, Wasser, Strom und Telefon. Kosten: 160 TD/m2. In der Regel wird das Grundstück dann in Grundstücke mit 500 m2 geteilt. Der Quadratmeterpreis für die kleineren Grundstücke ist dann etwa um 20 % höher.
Dieses Grundstück in der Zone Ü ist 500 m2 und das Gebäude 80 m2 groß. Der Verkaufpreis liegt bei 270.000 TD.
Ein größeres Grundstück in der Zone Ü, wie oben genannt, wurde in mehrere kleinere Grundstücke geteilt. Dieses Grundstück ist 560 m2 groß und kostet 240.000 TD.
Als besonders günstig wird das erschlossene Grundstück in der Zone Ü angesehen. Es ist links neben der Straße bis zum hinteren Erdwall. Mit einer Größe von 500 m2 für 85.000 TD. Die Hauptstraße ist nicht weit entfernt. Ebenso ist der öffentliche Strand nicht weit entfernt.
Nachfolgend einige Beispiele. Die Preise haben wir von dem Exposé bei zwei Immobilienfirmen entnommen.
Neue Wohngebäude: Preis zwischen 100.000 bis 230.000 Euro
Grundstücksgröße 450 m2, Wohnfläche 120 m2 120.000 Euro
Grundstücksgröße 430 m2, Wohnfläche 190 m2 143.000 Euro
Grundstücksgröße 480 m2, Wohnfläche 125 m2 143.000 Euro
Grundstücksgröße 800 m2, Wohnfläche 130 m2 130.000 Euro
Grundstücksgröße 420 m2, Wohnfläche 100 m2 106.000 Euro
Grundstücksgröße 420 m2, Wohnfläche 103 m2 96.000 Euro
Gebrauchte Immobilien
Grundstücksgröße 100 m2, Wohnfläche 80 m2, 2 Zimmer, 38.300 Euro
Grundstücksgröße 576 m2, Wohnfläche 58 m2, 1 Zimmer und Garage 42.900 Euro
Grundstücksgröße 1100 m2, Wohnfläche 150 m2, 3 Zimmer, 96.500 Euro
Grundstücksgröße 960 m2, Wohnfläche 110 m2, 2 Zimmer, 64.000 Euro
Viel preiswerter ist es, wenn man sich ein Haus selbst baut. Zwei Handwerker kosten 60 TD pro Arbeitstag (2015). Allerdings gibt es auf Djerba nur wenige gute Fachkräfte und es muss jede Bauausführung überwacht werden. Analog wie in Amerika gibt es in Tunis Brigaden, die komplett ein Haus bauen und auch einrichten. Also alle Gewerke ausführen. Man gibt ihnen eine Summe vor, was das Haus kosten darf. Sie machen ein Projekt und das Haus wird wunschgerecht mit hoher Qualität errichtet und eingerichtet. Das kostet natürlich etwas mehr als die Häuser mit schiefen Wänden.
Hier ein Beispiel der schiefen Außenwände in Houmet Essouk
Der Boden der kleineren Grundstücke mit Wohnhaus auf Djerba ist in der Regel mit Beton oder Bodenplatten befestigt oder es ist nur Sandboden vorhanden. Es gibt so gut wie keine Grundstücke mit Pflanzen und Blumen. Ausgenommen der Bäume. Das Geheimnis ist die große Anzahl an Mücken. Die Mücken legen ihre Eier unter die Blätter der Pflanzen. Auf der Insel liegt eine hohe Kondensatfeuchtigkeit in der Nacht und besonders in den Morgenstunden vor. Diese Feuchtigkeit wird genutzt. Damit die Mückenplage nicht so groß wird, entfernen die Bewohner die Pflanzen. Die Erdkröten, welche die Mücken fressen, haben hier einen besonders hohen Wert.
Im Sommer müssen die Pflanzen sehr viel gegossen werden. Süßwasser ist jedoch ein Mangel. Nicht jedes Grundstück hat einen eigenen Brunnen. Das Wasser wird von der Bevölkerung auch sehr effektiv genutzt. (Wir hatten es bei einer Einladung selbst erlebt. Das Gemüse und die Hände wurden in der Schüssel gewaschen und das gleiche Wasser wurde aber auch für den Tee verwendet. Das sind zwar Ausnahmen aber das gibt es. Die Tunesier sehen das nicht so eng.)
Wer sich auf Djerba auf sein Grundstück einen blühenden Garten anlegen möchte, sollte diese beachten.
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